États des lieux

Grâce à sa formation technico-juridique, sa maitrise du contexte économique, ainsi que son objectivité reconnue appuyée d’une approche humaine et équilibrée, la réalisation d’états des lieux et le chiffrages de dégâts locatifs sont parmi les premières spécialités des Géomètres-Experts.

En matière d’états des lieux immobiliers, nous retrouvons :

• • • L’état des lieux locatif d’entrée locative (Obligatoire)
    • L’état des lieux locatif de sortie locative (Obligatoire)
    • L’état des lieux lors de l’établissement d’un usufruit (Obligatoire)
    • L’état des lieux avant des travaux de constructions / démolitions
    • L’état des lieux descriptif pour fixer l’état de l’immeuble à un moment fixé

Retrouver dans nos rubriques, les spécificités des différents états des lieux maitrisés par les Géomètres-Experts

Pour les états des lieux locatifs, il faut distinguer, d’une part, l’état des lieux locatif à l’entrée du locataire et l’état des lieux locatif à la sortie du locataire, d’autre part.

L’état des lieux locatif à l’entrée consiste en l’établissement d’un constat par lequel les parties, ou l’(les) expert(s) détermine(nt) de manière précise et complète l’état dans lequel un bien immeuble est confié à son futur occupant. Conformément aux différentes réglementations, ordonnance bruxelloise, décret Wallon et dispositions du code civil, il s’agit d’une description détaillée réalisée contradictoirement et dont le but est d’établir un des éléments de preuve pour justifier d’éventuels dégâts ou manquements imputables au locataire durant son occupation.

Le rapport doit répondre aux formes légales et comprendre notamment :

– la date du constat, identité et qualité du ou des auteurs auteurs des constatations ;
– Les identités des parties, adresse du bien ;
– les notes liminaires précisant les limites des constatations (en excluant l’examen des éléments concernant par ex. le respect des règles d’urbanisme, la conformité au Code du Logement de chacune des 3 régions, les réglementations techniques, normes, …) ;
– une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien (rénové ou non), de la qualité des matériaux et de leur mise en œuvre ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des locaux ;
– la description détaillée -de préférence ordonnée- de chaque local en situant et en qualifiant les surfaces ou objets examinés du point de vue de la qualité des matériaux et de leur mise en œuvre des finitions, complétée de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté. L’examen des équipements présents quant à leur état et leur fonctionnement apparent ;
– le relevé des documents d’entretien présentés (chauffage, alarme, adoucisseur,…) ;
– le relevé des compteurs accessibles des énergies et d’eau, de la jauge de la citerne à mazout ;
– l’inventaire / consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au locataire ;
– la signature du ou des experts chargés des constatations ou des parties elles-mêmes.

L’état des lieux locatif à la sortie consiste en la comparaison entre l’état dans lequel les lieux loués sont restitués en fin d’occupation et celui décrit dans l’état des lieux réalisé à l’entrée, pour autant que celui-ci existe, ou à défaut sur base de tout élément de preuve (attestations, factures de travaux et d’entretiens, etc…) compte tenu de la législation et des usages en vigueur. Pour être pertinent, cet examen des lieux à la sortie doit être réalisé en tenant compte de l’usure locative normale, de la vétusté, des clauses et conditions du bail, de ses avenants éventuels, des faits survenus et des travaux éventuellement réalisés en cours d’occupation, des courriers échangés, des documents d’entretien des équipements (alarme, chauffage, fosses, adoucisseur, …) et des cas de force majeure, notamment.

Sur base de tous ces éléments, il sera procédé à une visite détaillée des lieux après le déménagement et les interventions éventuelles du locataire afin de déterminer les dégradations ou manquements qui lui sont imputables. Au terme de cette visite, les lieux sont restitués. Les dégradations et manquements relevés seront chiffrés afin de déterminer le montant de l’indemnité compensatoire sans oublier la contre-valeur de la TVA et l’éventuelle indisponibilité des lieux.

Il est à noter que, même en l’absence d’état des lieux d’entrée, les obligations du locataire d’occuper en personne prudente et raisonnable, d’entretenir le bien conformément aux usages et à sa destination subsistent !

Rappelons également que l’indemnité compensatoire attribuée n’oblige en rien le propriétaire à engager des travaux.

Le procès-verbal d’état des lieux locatif de sortie et d’estimation de l’indemnité compensatoire contient  notamment :

– l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations (réalisé de commun accord par les parties ou par un ou plusieurs géomètres-experts) ;
– la date des constatations ;
– la désignation du bien objet de l’expertise ;
– l’identité des parties / référence du bail, la date du procès-verbal d’entrée locative,
– Les constatations matérielles des manquements et dégâts imputables au locataire ;
– le montant de l’indemnité compensatoire et éventuels accords des parties;
– le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ;
– la consignation / inventaire des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis ;
– les éventuelles observations relatives à des éléments (clés, objets manquants…) ou documents (attestations d’entretiens…) restant à remettre ainsi que toute autre indication pratique ;
– le lieux et la date de signature + mention « lu et approuvé » des parties présentes ;
– la ou les signatures du ou des Experts intervenants.

Répartition des réparations et entretiens entre locataire et bailleur :

Les principes relatifs aux obligations et aux droits respectifs des propriétaires-bailleurs et des locataires se trouvent notamment dans les articles 1719, 1720, 1728, 1732, 1754 à 1756 du Code Civil. Chaque région à compléter la listes des réparations locatives en publiant une liste officielle de ceux-ci ( pour Liste réparations locatives Bruxelles / Pour Liste réparations locatives Région Wallonne).

Succinctement dans le cadre des baux de locations pour les logements :

Le propriétaire-bailleur répond des réparations consécutives à l’usure normale, la vétusté, la force majeure, le vice de construction ou malfaçon ou encore celle qui auraient dû être faites avant l’entrée du locataire.

S’il est évident que les grosses réparations sont à charge des propriétaires, les réparations locatives ou de menu entretien sont à charge des locataires.

Rappelons, une fois encore, que le locataire doit user des lieux en se comportant de façon raisonnable et prévoyante.

Ainsi et notamment pour :
– le nettoyage et le maintien en bon état général de propreté des lieux, sans oublier la préservation des dépôts de fumées et de nicotine, tant des parties intérieures, qu’extérieures, en veillant à évacuer régulièrement les déchets et les encombrants et en évitant tout risque de pollution.
– le maintien en bon état de propreté notamment des peintures, des revêtements muraux et des sols.
– l’entretien des sols et de leur couche d’usure éventuelle avec les produits adéquats.
– les réparations ponctuelles et de remise en état initial consécutives à toutes fixations faites durant l’occupation.
– l’entretien périodique, si besoin par un spécialiste, avec délivrance des éventuelles attestations requises, pour les appareils de chauffage (y compris le ramonage), de ventilation et de traitement de l’air (nettoyage et remplacement des filtres), de l’alarme, des fosses, des citernes et des dégraisseurs.
– la préservation contre le gel de tous les équipements et conduits de distribution d’eau et de chauffage.
– l’entretien des installations sanitaires, des robinets et des vannes (contre le calcaire notamment) mais aussi le remplacement des filtres, joints, flexibles, flotteurs, etc…, et le nettoyage des conduites de décharges, des siphons et autres crépines et avaloirs.
– l’entretien des installations d’alarme, des motorisations des portes de garage et des portails, le remplacement des piles et batteries des télécommandes, thermostats, sonnettes et détecteurs divers.
– le remplacement des ampoules, tubes lumineux et des coupe-circuits/disjoncteurs.
– si les lieux sont équipés d’appareils électroménagers, l’entretien et les réparations qui ne sont pas dues à un vice propre ou à la vétusté.
– l’entretien et les réglages (charnières) à faire au mobilier de cuisine, de salle de bains ou de rangement.
– le remplacement, des vitres et des glaces fendues ou brisées quelle qu’en soit la cause, à moins qu’il ne prouve la vétusté ou la force majeure.
– le maintien en bon état de fonctionnement des grilles, portails, portes, fenêtres, volets, bannes solaires, stores intérieurs et extérieurs en procédant au graissage, aux menues réparations des mécanismes, au remplacement des petites pièces, manivelles, targettes, verrous, boulons, sangles, cordelières, lamelles et des clés égarées ou abimées.
– le maintien en bon état de fonctionnement et dégorgement des gouttières, chêneaux, descentes d’eau, caniveaux, drains et égouts.
– l’entretien et le traitement avec produits adéquats et suivant besoin, des allées, jardins, terrasses, trottoirs, parterres, bassins, piscines, tennis et autres équipements de loisirs, avec leurs accessoires, sans oublier les talus et tous les abords privatifs ainsi que le remplacement des arbustes et massifs dépéris durant l’occupation.

Enfin, il faudra aussi tenir compte de la notion d’amortissement -qui est favorable au locataire- dans la mesure où il s’agit d’une usure normale des choses compte tenu du temps qui passe et de leurs qualités intrinsèques.

Pour des informations plus précises et détaillées, quant aux obligations d’entretien, consulter votre Géomètre-expert maitrisant le Vade-Mecum des Dégâts locatifs.

Autres baux de droit commun (Bureaux,…) :

Certains articles du Code Civil relatifs aux obligations des parties et aux états des lieux rappellent les principes pour les autres catégories de locations (Baux de droit communs) :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Retrouvez la liste des géomètres-experts dans la section “Trouver un Géomètre”

L’état des lieux avant travaux a pour but de décrire l’état d’un bien avant que des travaux ne soient réalisés dans le voisinage. Il servira de référence lors du récolement, c’est à dire la comparaison à l’état initial qui sera effectuée en fin de chantier.

L’état des lieux avant travaux doit donc être adapté aux travaux qui seront réalisés : la description ne sera pas la même si les travaux ont lieu dans l’immeuble voisin ou s’il s’agit d’une rénovation d’une partie de l’immeuble lui-même.

Il arrive par exemple régulièrement d’effectuer un état des lieux des zones de passage du chantier dans lesquelles aucun travaux ne seront réalisés. Dans ce cas, la description se rapproche de celle d’un état des lieux locatif mais avec une attention technique aux désordres constructifs existants.

Si les travaux ont lieu dans le voisinage, la description se limitera aux désordres constructifs : fissures et disjoints, dégâts dus à l’humidité, hors-plomb, pentes ou flexions de planchers, etc.

Bien que le périmètre d’influence des travaux soit généralement fixé par l’architecte ou l’ingénieur du Maître d’ouvrage pour les chantiers importants, le Géomètre-Expert se posera toujours la question de savoir ce qui pourrait éventuellement être endommagé par le chantier.

L’état des lieux avant travaux est intéressant pour tous les intervenants : pour le Maître d’Ouvrage et l’entrepreneur car il les protège contre des réclamations intempestives pour des dégâts pré-existants et pour le propriétaire du bien expertisé car il lui permet de prouver que les dégâts dus au chantier sont apparus récemment.

Cet état des lieux évite les discussions sans fin relatives à l’existence de nouveaux dommages.

Lors du récolement (ou aussi dénommé état des lieux après-travaux), le Géomètre-Expert prendra soin de vérifier que les nouveaux dégâts qu’il décrit sont en relation avec le chantier. Si ce n‘est pas le cas, il le signalera. C’est ce qui souvent repris sous le terme “lien de causalité”

En effet, il peut parfois s’écouler un temps très long entre l’état des lieux et le récolement et des dégâts peuvent avoir d’autres causes : autre chantier, travaux dans l’immeuble lui-même, réapparition de fendilles suite au vieillissement des peintures, dégâts des eaux sans relation avec le chantier etc.

Pour remplir pleinement son rôle l’état des lieux avant travaux doit être complet et détaillé. Les zones directement attenantes au chantier seront particulièrement bien décrites, y compris les toitures si elles sont visibles ou accessibles. La description est accompagnée de photographies explicites.

Pour les fendille ou fissure, il est généralement décrit : la zone de départ, l’orientation (verticale, oblique tête gauche, …), la longueur, l’ouverture estimée, l’allure (rectiligne, sinueuse, avec éclats de peinture aux lèvres, …) et tout autre renseignement utile ou particularité.

Dans certains cas, il est possible de généraliser sans nuire à la précision du rapport : réseau de fendilles de faïençage, ancien plafonnage présentant un réseau de fissurations généralisé, etc .

L’état des lieux est envoyé à la signature du propriétaire afin de le rendre contradictoire par le Maître d’ouvrage.
Ce dernier pourra encore émettra ses remarques éventuelles par rapport au texte qui lui est soumis.

Le propriétaire contacté par un Géomètre-Expert qui veut effectuer un état des lieux avant travaux de son bien pour un chantier voisin à le loisir de se faire assister par son propre Expert, à ses frais.

Dans ce cas, les deux Experts visitent le bien ensemble, l’un des deux dicte le rapport et l’autre fait ses remarques ou compléments directement afin de s’accorder sur un texte contradictoire. Les deux Experts signeront ensuite le rapport.

But de l’état des lieux : Définir l’état dans lequel l’immeuble devra être restitué au terme de l’usufruit

Pour le type de constat « Usufruit » , le descriptif est une forme de mixité entre du locatif et de l’avant-travaux. Cela sert surtout à apprécier la vétusté des équipements et leur état global.

Il s’agit donc surtout de décrire l’état de vétusté, d’entretien et les désordres affectant les équipements et gros-œuvre. Il faut par contre moins rentrer dans des détails de « décors », trous de punaises, légers frottements,…

Une attention particulière est néanmoins conseillées sur:

• Nature et état toiture / charpente (ex : flèche, affaissement, tuiles manquantes, gouttières,…)
• Nature et état des murs (joints effrités, décrochages, fissures, humidité manifestes,…)
• Nature et état des menuiseries extérieures (lasures, gonflements, fermetures
• Nature et état des sols (plancher,…)
• Composantes fonctionnelles présentes et allure fonctionnelle ou pas
• Ne pas oublier les abords et plantations (photos)

Mais il s’agit plus d’observations générales et moins « analytiques » que pour l’état des lieux avant-travaux.

Prise en charge des réparations :

Les réparations d’entretien incombent à l’usufruitier et sont définies par référence à celles du locataire :

« L’usufruitier est tenu d’exécuter, à l’égard du bien, les réparations d’entretien nécessaires, à court ou à long terme, pour préserver la valeur du bien, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure » (art. 3.153 c.civ.).

Les réparations d’entretien, que l’on continue à opposer aux grosses réparations, sont à la charge de l’usufruitier pour autant qu’elles répondent à deux conditions (art. 3.153 c.civ.).

▷La première condition tient au fait que les travaux doivent être nécessaires, à court ou à long terme, pour préserver la valeur du bien,

▷La deuxième condition tient au fait que l’usufruitier n’est pas tenu de préserver la valeur du bien, et donc de procéder à l’entretien, lorsque la diminution de valeur est due à l’usure normale, à la vétusté ou à un cas de force majeure. Il ne pourra être tenu pour responsable de la détérioration ou perte de valeur dans ces hypothèses.

Obligation de participer aux grosses réparations :

Le nu-propriétaire est tenu d’exécuter les grosses réparations après concertation avec l’usufruitier :

« Les grosses réparations sont celles qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien » (art. 3.154, §1er, c.civ.).

Les grosses réparations visent des travaux importants portant sur la solidité générale et la conservation du bâtiment, qui revêtent un caractère exceptionnel et sont habituellement financés par un prélèvement sur le capital, tels que la réfection de la toiture, la mise en conformité de l’installation électrique, le remplacement des châssis, des travaux de consolidation de la stabilité de l’immeuble, etc.

Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire qui peut toutefois exiger de l’usufruitier que ce dernier contribue aux frais proportionnellement à la valeur de son droit d’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété (art. 3.154, §3, c.civ.).

Par définition, tous les états des lieux sont descriptifs mais ce terme est généralement utilisé pour désigner les états lieux autres que locatifs ou avant travaux.
Il s’agit d’un constat, à une certaine date, décrivant l’état d’un bien, dans un but bien défini.

Ces buts sont variables et multiples :

• Lors d’un transfert de droits immobiliers (vente, usufruit,…)
• Pour constater des malfaçons
• Pour constater l’état ou l’abandon d’un chantier
• Pour constater un état de salubrité ou un trouble d’occupation

La description sera toujours adaptée au but du constat, en particulier en ce qui concerne le niveau de détail.

Comme pour tous les états des lieux, les photographies sont fort utiles mais ne peuvent pas remplacer complètement la description qui permet de donner une vue d’ensemble (description générale), une structure au constat, une image d’éléments peu visibles (fendilles) et une appréciation des dimensions (longueur et ouverture des fissures).

La description, plus détaillée sur les points importants, et la documentation photographique qui donne une image d’ensemble se complètent très bien.

La compétence technique et l’objectivité d’un géomètre-expert assermenté permettront d’obtenir un rapport clair et précise des constats descriptifs opérés.