États des lieux

Il faut distinguer, d’une part, l’état des lieux locatif à l’entrée et l’état des lieux locatif à la sortie, d’autre part.

L’état des lieux locatif à l’entrée consiste en l’établissement d’un constat par lequel les parties, ou l’(les) expert(s) détermine(nt) de manière précise et complète l’état dans lequel un bien immeuble est confié à son futur occupant.

Conformément à l’Art. 1730 du cc, il s’agit d’une description détaillée réalisée contradictoirement et dont le but est d’établir un des éléments de preuve pour justifier d’éventuels dégâts ou manquements imputables au locataire durant son occupation.

Pour répondre à ces critères, le constat d’état des lieux locatif à l’entrée doit comprendre au minimum :

– la date du constat ;

– l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations (réalisées de commun accord par les parties ou par un ou plusieurs géomètres-experts) ;

– les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail et éventuelles clauses particulières ;

– les notes liminaires précisant les limites des constatations (en excluant l’examen des éléments concernant par ex. le respect des règles d’urbanisme, la conformité au Code du Logement de chacune des 3 régions, les réglementations techniques, normes, …) ;

– une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien (rénové ou non), de la qualité des matériaux et de leur mise en œuvre ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des locaux ;

– la description détaillée -de préférence ordonnée- de chaque local en situant et en qualifiant les surfaces ou objets examinés du point de vue de la qualité des matériaux et de leur mise en œuvre des finitions, complétée de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté. L’examen des équipements présents quant à leur état et leur fonctionnement apparent ;

– le relevé des documents d’entretien et de leur date d’exécution (chauffage, alarme, adoucisseur,…) ;

– le relevé des compteurs accessibles des énergies et d’eau, de la jauge de la citerne à mazout ;

– la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au locataire ;

– la signature du ou des experts chargés des constatations ou des parties elles-mêmes.

L’état des lieux locatif à la sortie consiste en la comparaison entre l’état dans lequel les lieux loués sont restitués en fin d’occupation et celui décrit dans l’état des lieux réalisé à l’entrée, pour autant que celui-ci existe, ou à défaut sur base de tout élément de preuve (attestations, factures de travaux et d’entretiens, etc…) compte tenu de la législation et des usages en vigueur.

Pour être pertinent, cet examen des lieux à la sortie doit être réalisé en tenant compte de l’usure locative normale, de la vétusté, des clauses et conditions du bail, de ses avenants éventuels, des faits survenus et des travaux éventuellement réalisés en cours d’occupation, des courriers échangés, des documents d’entretien des équipements (alarme, chauffage, fosses, adoucisseur, …) et des cas de force majeure, notamment.

Sur base de tous ces éléments, il sera procédé à une visite détaillée des lieux après le déménagement et les interventions éventuelles du locataire afin de déterminer les dégradations ou manquements qui lui sont imputables.

Au terme de cette visite, les lieux sont restitués et le locataire ne peut plus intervenir !

Les dégradations et manquements relevés seront chiffrés afin de déterminer le montant de l’indemnité compensatoire sans oublier la contre-valeur de la TVA et l’éventuelle indisponibilité des lieux.

Il est à noter que, même en l’absence d’état des lieux d’entrée, les obligations du locataire d’occuper en bon père de famille et d’entretenir le bien conformément aux usages et à sa destination subsistent !

D’autre part, il est rappelé que l’indemnité compensatoire attribuée n’oblige en rien le propriétaire à engager des travaux.

Pour établir un procès-verbal d’état des lieux locatif de sortie et d’estimation de l’indemnité compensatoire, il faut que ce document contienne, au minimum :

– l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations (réalisé de commun accord par les parties ou par un ou plusieurs géomètres-experts) ;

– la date des constatations ;

– la désignation du bien objet de l’expertise ;

– les références à la date du bail, à la date du procès-verbal d’état des lieux locatif à l’entrée, à la durée d’occupation des lieux et à tout accord intervenu entre les parties ;

– la référence à l’éventuel établissement des constatations matérielles des manquements et dégâts imputables au locataire avec les détails chiffrés ;

– le montant de l’indemnité compensatoire ;

– le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ;

– la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis ;

– les éventuelles observations relatives à des éléments (clés, objets manquants…) ou documents (attestations d’entretiens…) restant à remettre ainsi que toute autre indication pratique ;

– le lieux et la date de signature ;

– les signatures « lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire ;

– la ou les signatures du ou des Experts intervenants.

Répartition des réparations et entretiens entre locataire et propriétaire :

Les principes relatifs aux obligations et aux droits respectifs des propriétaires et des locataires se trouvent notamment dans les articles 1719, 1720, 1728, 1732, 1754 à 1756 du Code Civil.

Le propriétaire/bailleur répond des réparations consécutives à l’usure normale, la vétusté, la force majeure, le vice de construction ou malfaçon ou encore celle qui auraient dû être faites avant l’entrée du locataire.

S’il est évident que les grosses réparations sont à charge des propriétaires, les réparations locatives ou de menu entretien sont à charge des locataires.

Les réparations locatives telles qu’énumérées dans l’article 1754 du CC sont limitées à des éléments parfois désuets mais, la liste donnée est exemplative. La jurisprudence -mais surtout l’usage- a bien précisé les réparations locatives et d’entretien à charge des locataires en tenant compte de l’évolution des matériaux et des techniques. Les autres réparations sont à charge des propriétaires.

En fait, le locataire doit user des lieux en bon père de famille en se comportant de façon raisonnable et prévoyante. Actuellement (Art. 101 de la Loi du 25 avril 2007), les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, entre autres et de façon non limitative :

– le nettoyage et le maintien en bon état général de propreté des lieux, sans oublier la préservation des dépôts de fumées et de nicotine, tant des parties intérieures, qu’extérieures, en veillant à évacuer régulièrement les déchets et les encombrants et en évitant tout risque de pollution.

– le maintien en bon état de propreté notamment des peintures, des revêtements muraux et des sols.

– l’entretien des sols et de leur couche d’usure éventuelle avec les produits adéquats.

– les réparations ponctuelles et de remise en état initial consécutives à toutes fixations faites durant l’occupation.

– l’entretien périodique, si besoin par un spécialiste, avec délivrance des éventuelles attestations requises, pour les appareils de chauffage (y compris le ramonage), de ventilation et de traitement de l’air (nettoyage et remplacement des filtres), de l’alarme, des fosses, des citernes et des dégraisseurs.

– la préservation contre le gel de tous les équipements et conduits de distribution d’eau et de chauffage.

– l’entretien des installations sanitaires, des robinets et des vannes (contre le calcaire notamment) mais aussi le remplacement des filtres, joints, flexibles, flotteurs, etc…, et le nettoyage des conduites de décharges, des siphons et autres crépines et avaloirs.

– l’entretien des installations d’alarme, des motorisations des portes de garage et des portails, le remplacement des piles et batteries des télécommandes, thermostats, sonnettes et détecteurs divers.

– le remplacement des ampoules, tubes lumineux et des coupe-circuits/disjoncteurs.

– si les lieux sont équipés d’appareils électroménagers, l’entretien et les réparations qui ne sont pas dues à un vice propre ou à la vétusté.

– l’entretien et les réglages (charnières) à faire au mobilier de cuisine, de salle de bains ou de rangement.

– le remplacement, des vitres et des glaces fendues ou brisées quelle qu’en soit la cause, à moins qu’il ne prouve la vétusté ou la force majeure.

– le maintien en bon état de fonctionnement des grilles, portails, portes, fenêtres, volets, bannes solaires, stores intérieurs et extérieurs en procédant au graissage, aux menues réparations des mécanismes, au remplacement des petites pièces, manivelles, targettes, verrous, boulons, sangles, cordelières, lamelles et des clés égarées ou abimées.

– le maintien en bon état de fonctionnement et dégorgement des gouttières, chêneaux, descentes d’eau, caniveaux, drains et égouts.

– l’entretien et le traitement avec produits adéquats et suivant besoin, des allées, jardins, terrasses, trottoirs, parterres, bassins, piscines, tennis et autres équipements de loisirs, avec leurs accessoires, sans oublier les talus et tous les abords privatifs ainsi que le remplacement des arbustes et massifs dépéris durant l’occupation.

Enfin, il faudra aussi tenir compte de la notion d’amortissement -qui est favorable au locataire- dans la mesure où il s’agit d’une usure normale des choses compte tenu du temps qui passe et de leurs qualités intrinsèques.

Pour des informations plus précises et détaillées, quant aux obligations d’entretien, il est fait renvoi « Aux usages applicables à diverses parties constitutives du bâtiment » édité par l’UGEB dans le Vade-Mecum des Dégâts locatifs. La liste et les informations qui s’y trouvent proviennent de l’évolution de la jurisprudence et de la réalité de terrain rencontrée par les Géomètres-Experts au quotidien.

­Articles du Code Civil relatifs aux obligations des parties et aux états des lieux :

. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

­Art. 1730. . § 1. [Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l’article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement.]

A défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant l’expiration du délai d’un mois ou de quinze jours selon le cas, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.

§ 2. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l’état des lieux a été établi, chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs. A défaut d’accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d’application, sauf en ce qui concerne les délais. § 3. Les dispositions contractuelles contraires aux paragraphes 1er et 2 sont nulles. § 4. Le présent article ne s’applique pas aux baux à ferme. Art. 1731. . § 1. S’il n’a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. § 2. S’il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Art. 1754. Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des cheminées; au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Art. 1756. Le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire.

L’état des lieux avant travaux a pour but de décrire l’état d’un bien avant que des travaux ne soient réalisés dans le voisinage.

Il servira de référence lors du récolement, c’est à dire la comparaison à l’état initial qui sera effectuée en fin de chantier.

L’état des lieux avant travaux doit donc être adapté aux travaux qui seront réalisés : la description ne sera pas la même si les travaux ont lieu dans l’immeuble voisin ou s’il s’agit d’une rénovation d’une partie de l’immeuble lui-même.

Il arrive par exemple régulièrement d’effectuer un état des lieux des zones de passage du chantier dans lesquelles aucun travaux ne seront réalisés. Dans ce cas, la description se rapproche de celle d’un état des lieux locatif.

Par contre, si les travaux ont lieu dans le voisinage, la description se limitera aux désordres constructifs : fissures et disjoints, dégâts dus à l’humidité, hors-plomb, pentes ou flexions de planchers, etc.

Le Géomètre-Expert se posera toujours la question de savoir ce qui pourrait éventuellement être endommagé par le chantier.

L’état des lieux avant travaux est intéressant pour tous les intervenants : pour le Maître d’Ouvrage et l’entrepreneur car il les protège contre des réclamations intempestives pour des dégâts pré-existants et pour le propriétaire du bien expertisé car il lui permet de prouver que les dégâts dus au chantier sont apparus récemment.

Cet état des lieux évite les discussions sans fin relatives à l’existence de nouveaux dommages.

Lors du récolement, le Géomètre-Expert prendra soin de vérifier que les nouveaux dégâts qu’il décrit sont en relation avec le chantier. Si ce n‘est pas le cas, il le signalera.

En effet, il peut parfois s’écouler un temps très long entre l’état des lieux et le récolement et des dégâts peuvent avoir d’autres causes : autre chantier, travaux dans l’immeuble lui-même, réapparition de fendilles suite au vieillissement des peintures, dégâts des eaux sans relation avec le chantier etc.

Pour remplir pleinement son rôle l’état des lieux avant travaux doit être complet et détaillé. Les zones directement attenantes au chantier seront particulièrement bien décrites, y compris les toitures si elles sont visibles ou accessibles. La description est accompagnée de photographies explicites.

Pour chaque fendille ou fissure, il sera précisé : le point de départ, l’orientation (verticale, oblique tête gauche, …), la longueur, l’ouverture estimée, l’allure (rectiligne, sinueuse, avec éclats de peinture aux lèvres, …) et tout autre renseignement utile ou particularité.

Dans certains cas, il est possible de généraliser sans nuire à la précision du rapport : réseau de fendilles de faïençage, ancien plafonnage présentant un réseau de fissurations généralisé, etc .

L’état des lieux est envoyé à la signature du propriétaire afin de le rendre contradictoire. Ce dernier émettra ses remarques éventuelles par rapport au texte qui lui est soumis.

Le propriétaire contacté par un Géomètre-Expert qui veut effectuer un état des lieux avant travaux de son bien pour un chantier voisin a le loisir de se faire assister par son propre Expert, à ses frais.

Dans ce cas, les deux Experts visitent le bien ensemble, l’un des deux dicte le rapport et l’autre fait ses remarques ou compléments directement afin de s’accorder sur un texte contradictoire. Les deux Experts signeront ensuite le rapport.

Par définition, tous les états des lieux sont descriptifs mais ce terme est généralement utilisé pour désigner les états lieux autres que locatifs ou avant travaux.

Il s’agit d’un constat, à une certaine date, décrivant l’état d’un bien, dans un but bien défini.

Un constat d’état d’avancement des travaux ou un constat de malfaçons sont des exemples d’état des lieux descriptifs (voir Expertises techniques ).

Un constat de dégâts ou relatif à la salubrité d’un bien est parfois demandé.

Il arrive également qu’un état des lieux soit demandé pour un bien qui continue à être occupé par le propriétaire vendeur jusqu’à la signature de l’acte.

La description sera toujours adaptée au but du constat, en particulier en ce qui concerne le niveau de détail.

Comme pour tous les états des lieux, les photographies sont fort utiles mais ne peuvent pas remplacer complètement la description qui permet de donner une vue d’ensemble (description générale), une structure au constat, une image d’éléments peu visibles (fendilles) et une appréciation des dimensions (longueur et ouverture des fissures).

La description, plus détaillée sur les points importants, et la documentation photographique qui donne une image d’ensemble se complètent très bien.