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Né de la nécessité de l’identification foncière, la profession de Géomètre-Expert est une des plus anciennes. Les outils à sa disposition ont toujours évolué.
Actuellement, les techniques les plus avancées permettent une modélisation complète en 3D des bâtiments ou voiries dans tous leurs détails.
MESURAGES TOPOGRAPHIQUES
Il s’agit de tous les relevés altimétriques et planimétriques par lesquels la situation existante détaillée est reportée sur plan.
On y relève tous les éléments naturels, les voiries, équipements apparents des bâtiments existants sur le terrain, la végétation notamment les arbres avec éventuellement leur essence et leurs dimensions. Ces mesurages serviront à l’élaboration de projets par les ingénieurs, urbanistes, architectes, architectes d’intérieur, architectes de jardin.
Les points ainsi déterminés seront inscrits soit en coordonnées locales soit dans le système de coordonnées Lambert par GNSS (Positionnement par satellite) et réseau altimétrique local ou IGN (Institut Géographique National) permettant de reconstituer les limites déterminées, même en cas de disparition des repères.
MESURAGES À PORTÉE JURIDIQUE
Ces mesurages sont obligatoires en cas de division ou d’échange, souhaitables en cas de vente ou d’achat. Les mesurages doivent être effectués par un Géomètre-Expert assermenté (+ lien). Les Géomètre-Experts dressent un plan qui sera joint à l’acte notarié. S’il n’y a pas de mutation cadastrale occasionnée par une division, il est néanmoins souhaitable de dresser le plan de la propriété. De cette manière, les limites et la superficie du bien sont déterminées.
Le plan sera référencé dans la documentation patrimoniale (pré-cadastré + lien)
NIVELLEMENT
Ce mesurage vise à déterminer les niveaux des points relevés et les courbes de niveau sur plan. Ces plans et modélisation de terrain sont effectués pour l’élaboration de projets de construction ou de terrassement. Il peut être établi des profils en long, en travers ainsi qu’une modélisation du terrain en 3D (permettant entre autre de calculer les cubatures) de terrains automatisés une vision des terrains en 3D. Tous les niveaux peuvent être liés au système IGN.
IMPLANTATION
Sous « implantation d’axes en construction », on entend l’implantation de bâtiments, d’axes de routes, de bâtiments, de pieux et de machines pour les entrepreneurs. Avec une grande précision de l’ordre du millimètre, les données peuvent être matérialisées sur le terrain.
EN VUE D’UNE DIVISION DE L’IMMEUBLE
En général, l’immeuble est totalement mesuré.
Les quotes-parts (anc. « quotités ») indivises sont déterminées par le Géomètre-Expert afin de permettre la rédaction de l’acte de base par le notaire.
EN VUE D’UNE RÉNOVATION OU TRANSFORMATION DE L’IMMEUBLE
Habituellement, à la demande de son client, le Géomètre-Expert mesure le bâtiment avec précision en plan, coupe et élévation.
Le mesurage précis des façades vues en élévation, les coupes et les profils des pignons mitoyens sont relevés par mesures « laser » permettant le pointé de cibles inaccessibles.
EN VUE DE CONTRÔLER LA STABILITÉ D’UN EDIFICE
Missions de contrôle de stabilité des bâtiments
Dans le cadre d’une vérification de mouvement d’un bâtiment dans les 3 dimensions, plusieurs techniques sont à disposition du Géomètre-Expert. Ci-dessous, une liste non- exhaustive.
⁃ L’utilisation de fissuromètres
Les fissuromètres, judicieusement placés, doivent être relevés périodiquement.
Les valeurs sont ensuite indiquées dans un tableau comparatif.
⁃ L’utilisation de points de référence
Des points de référence (cibles, angles de bâtiments, clous d’arpentage,…) disposés en adéquation avec les besoins seront relevés périodiquement. Il faut veiller à avoir une base de points extérieurs au chantier qui ne peuvent subir aucun mouvement.
Un tableau comparatif des valeurs sera réalisé.
⁃ L’utilisation de nuages de points
L’objet demandant un contrôle de mouvements sera scanné périodiquement et une comparaison des nuages de points de l’objet sera réalisée.
Cette comparaison mettra en évidence les différences entre les nuages de points.
Il s’agit de la division de parcelles généralement destinée à la création de terrains à bâtir pour le logement ou l’industrie suivant la législation propre à chacune des Régions de Belgique.
Le Géomètre-Expert interviendra pour procéder au relevé de la situation existante, la détermination des niveaux, les recherches urbanistiques, l’étude des éventuelles voiries et leur implantation, les équipements (canalisations d’eau & d’égouttages, réseaux électriques, gaz, téléphoniques, télévisuels,…), la végétation, 7/11/2016, les prescriptions urbanistiques des parcelles à lotir, la détermination des lots avec bornage sur place et fourniture d’un procès-verbal de bornage et de mesurage.
En Belgique, le bornage est une étape cruciale pour définir avec exactitude les limites d’une propriété foncière. Cette démarche, bien que parfois perçue comme technique, est en réalité profondément ancrée dans le cadre juridique du pays, en particulier le Code Civil Belge.
Selon l’article 3.61 du Code Civil Belge, chaque propriétaire a le droit de clôturer sa parcelle jusqu’à sa limite, en respectant les prescriptions légales et réglementaires, sans empiéter sur les droits des tiers. Cet article souligne également l’importance du bornage pour déterminer les limites exactes d’une parcelle. En cas d’absence de bornage ou de titres de propriété clairs, les limites sont établies en fonction de l’état de possession, des indices factuels tels que les clôtures existantes et des documents cadastraux.
Mais comment s’assurer que le bornage est effectué avec précision et impartialité ? C’est là qu’intervient le rôle essentiel du géomètre-expert. Ce professionnel, protégé et reconnu par la loi du 9 février 2023, est spécialement formé pour effectuer des mesures précises et fournir des plans détaillés. Ses activités englobent le bornage de terrains, l’établissement de plans pour reconnaître les limites, régler les questions de mitoyenneté et identifier les propriétés foncières. Ces documents peuvent ensuite être présentés pour transcription ou inscription hypothécaire, garantissant ainsi leur validité juridique.
En cas de désaccord entre propriétaires, le géomètre-expert peut être sollicité pour un bornage amiable. Si un accord n’est pas trouvé, la partie la plus diligente peut demander un bornage judiciaire. Dans tous les cas, le géomètre-expert agit comme un médiateur impartial, s’appuyant sur son expertise pour fournir des résultats précis et équitables.
En conclusion, le bornage en Belgique n’est pas une simple mesure technique. C’est une procédure encadrée par le droit, garantissant la sécurité juridique des propriétaires fonciers. Et au cœur de ce processus se trouve le géomètre-expert, dont l’expertise et l’intégrité sont essentielles pour assurer la paix et la clarté dans les relations de voisinage.
Après établissement des plans de l’immeuble bâti ou à construire au centimètre près, la surface nette au sol de chaque entité privative sera déterminée.
Les quotes-parts seront déterminées par le Géomètre-Expert suivant l’article 3.85 §1 en vigueur le 01.09.2021 : « l’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de la valeur respective fixée en fonction de la superficie nette, au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé ».
L’administration du Cadastre a chargé les Géomètres-Experts de procéder aux formalités de référencement et d’identification des parcelles ou des lots nouvellement créés. Toute modification de parcelle cadastrale par agrandissement, division ou réunion doit faire l’objet d’un mesurage précis à présenter au cadastre pour pré-cadastration. Un identifiant parcellaire sera attribué par l’administration du cadastre en vue de la passation de l’acte authentique.
La modification d’une entité en copropriété indivise répondra à la même procédure, par exemple division d’un appartement en deux entités.
Cette procédure concerne également le permis de lotir modificatif tout comme les actes de base.
