Complexités et Défis de l’Indexation des Revenus Cadastraux

Préambule

L’indexation des Revenus cadastraux prise en compte pour la fixation du montant de l’impôt foncier (précompte immobilier) a suscité de vives réactions et l’ahurissement de certains sur une indexation par rapport à l’évolution de l’indice des prix à la Consommation.
Et pourtant dès 1980, et la dernière fois en mai 2018 , je fustigeais le « politique » et certains acteurs de l’immobilier, dans leur manière de désinformer les citoyens quant à la spécificité du revenu cadastral.
Dans le chapitre « Absence de péréquation cadastrale » , je complète le texte paru il y a déjà 5 ans.

Rappel des antécédents

Le Revenu cadastral et l’impôt

Le revenu cadastral sert de base à la perception du précompte immobilier.
A noter que le précompte immobilier frappe le produit ou rapport du capital immobilier et non pas les bénéfices réalisés dans l’immeuble.
A l’impôt des personnes physiques le revenu cadastral constitue un élément dans la détermination du revenu global.
Comment le Revenu cadastral est-il fixé ?
Selon l’art. 471 C.I.R. 92 , il est établi un revenu cadastral pour tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis ; par revenu cadastral, on entend le revenu moyen normal net d’une année.
Moyen : parce qu’il est supposé que le revenu correspond à celui pouvant être obtenu en moyenne ;
Normal : parce que le revenu anormalement élevé ou anormalement bas n’entre pas en considération pour la fixation du revenu cadastral ;
Net : parce qu’un certain pourcentage peut être déduit pour frais d’entretien et de réparation.

Implicitement, il s’ensuit que le revenu cadastral, qui, en règle générale ne correspond pas au revenu net réel, reste inchangé, sauf modifications notables apportées ultérieurement à l’immeuble (agrandissement, combles rendus habitables, etc.).
Le revenu cadastral représente un revenu forfaitaire et supposé, il ne représente pas le loyer contractuel, ni la valeur locative brute, mais bien la valeur locative nette.
Par revenu brut, on entend le montant total du loyer et des avantages locatifs.
Les revenus cadastraux actuels se réfèrent toujours à la période de référence prise en considération pour la dernière péréquation générale des revenus cadastraux, à savoir le 1er janvier 1975.

En l’occurrence, le revenu cadastral d’une parcelle bâtie, est fixé sur base d’un ensemble de parcelles de référence retenues pour ce genre de biens. Le revenu cadastral comporte donc bien la notion d’un forfait par rapport à celle d’une fiction, puisque ce revenu cadastral se base effectivement sur la réalité des segments du marché immobilier de référence.
Concrètement, le Cadastre a organisé un relevé systématique des locations par circonscriptions déterminées. Les géomètres-experts du Cadastre ont ensuite étudié ces différentes locations en les classifiant selon certains critères relatifs, notamment, à la typologie des constructions appelés indices de classement, et à la qualité de la localisation des immeubles rencontrés par rapport à la circonscription étudiée.

C’est sur cette base d’un échantillon suffisamment représentatif dans les divers groupes d’indices de classement que des barèmes de valeurs locatives brutes par m² ont pu être établis, répondant ainsi au concept d’ensemble de parcelles de référence.
Pour fixer un revenu cadastral d’un immeuble, il convient au préalable de calculer son revenu locatif brut, ce calcul requiert la détermination de la surface d’expertise appelée surface utile et le choix de critères de sélection permettant de distinguer le barème de valeur locative unitaire brute approprié. Cette surface utile est calculée en fonction de critères de pondération relatifs, notamment, à l’habitabilité et à la hauteur sous plafond des locaux distincts répartis aux différents niveaux. Quant aux critères de sélection, ils se réfèrent graduellement à la typologie de l’immeuble, aux éléments de confort, au classement de la localisation par rapport à une circonscription déterminée, à l’âge réel de la construction et à la surface utile.

La valeur locative brute étant donc le résultat de l’application d’une valeur unitaire adroitement choisie et adaptée à certaines caractéristiques particulières à l’immeuble considéré, multiplié par une surface utile judicieusement calculée.
Pour passer de la valeur locative brute d’une parcelle bâtie, à la valeur locative nette, le législateur a prévu un abattement forfaitaire de 40%, quel que soit donc l’âge des constructions, ou le genre d’immeubles rencontrés. A noter que ces 40% comprennent outre les « gros » frais incombant au propriétaire bailleur, également l’amortissement de l’immeuble.

Ainsi, un immeuble récemment construit se verra affublé d’un revenu cadastral comme s’il avait été érigé avant le 1er janvier 1975. Cette incongruité d’une nature surréaliste typiquement belge conduit à l’incompréhension du contribuable.
Plus de quarante ans plus tard, rares sont les experts qui possèdent le discernement nécessaire pour opérer une gymnastique intellectuelle pour se remémorer l’époque de 1975.

Aussi, au sein de l’UGEB[2], les plus anciens transmettent aux jeunes générations de géomètres-experts la connaissance nécessaire pour estimer des valeurs locatives en 1975.

Absence de péréquation cadastrale

Les revenus cadastraux « actuels » représentent donc la valeur locative moyenne normale nette annuelle existant au 1er janvier 1975.
Depuis, faute de volonté politique, il n’y a plus eu de péréquation générale des revenus cadastraux.

Comprendre une péréquation comme étant une indexation est une imbécilité. Une péréquation est une nouvelle évaluation complète individuelle de tous les revenus cadastraux, basée sur une observation loyale et neutre du niveau des loyers à une date déterminée, en prenant en compte les critères qui sont développés sous le chapitre « Le Revenu cadastral et l’impôt » ; notamment : situation [secteur statistiques], typologie, équipements, année de construction, etc.

Il serait inconcevable de multiplier simplement l’ancien revenu cadastral par un coefficient – quel qu’il soit – afin de fixer approximativement le nouveau revenu cadastral péréquaté.

Et pourtant des « apprentis sorcier » y pensent encore, alors que, depuis 48 ans, le parc immobilier à tant évolué : rénovations majeures, amélioration du PEB, agrandissements, évolution favorable ou non de la situation, notamment en matière de commerce, voire d’immeubles de bureaux.

Connaissance du Marché locatif actuel

Il appartient aux experts de se documenter et de constituer une documentation fiable des loyers réellement fixés entre le bailleur et le preneur.
Les géomètres-experts membres de l’UGEB[3] mutualisent leurs informations en matière de valeurs locatives au m², par catégories de biens selon leur localisation, la surface utile[4], le nombre de locaux habitables distincts[5] , la qualité du parachèvement et des équipements (salle de bains, chauffage, etc.)

Francis GÄBELE

Géomètre-expert immobilier, titre académique

Jury central, Prof. Honoraire Ecam

[1] https://www.jubel.be/fr/mais-cest-encore-quoi-ce-revenu-cadastral-au-1er-janvier-1975/

[2] UGEB, association royale de géomètres-experts fondée en 1876 http://www.ugeb-uleb.be/ 

[3] UGEB, association royale de géomètres-experts fondée en 1876 http://www.ugeb-uleb.be/

[4] Voyez http://www.eureal.eu/static/doc/booklet_FR.pdf

[5] Voyez, en région bruxelloise, le titre II, chapitre II, normes minimales de superficie et de volume https://urbanisme.irisnet.be/pdf/RRU_Titre_2_FR.pdf