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Évolution du Marché Immobilier résidentiel en 2025 pour la région Bruxelloise
La Commission du Marché Immobilier de l’Union des Géomètres-Experts de Bruxelles (UGEB-ULEB) s’est donnée pour mission de suivre l’évolution des valeurs des trois types de bien formant la majeure partie du parc immobilier de la région bruxelloise, à savoir, les maisons unifamiliales, les immeubles de rapport et les appartements.
Cette évolution est constatée par une méthode basée sur la comparaison des résultats de ventes d’immeubles visités et analysés par les membres de la commission. Un système de points permet de « quantifier » chaque bien, en fonction de sa surface mais également de ses équipements.
Les membres de la Commission du Marché Immobilier établissent une fiche détaillée pour chaque vente analysée qui reprend tous les éléments nécessaires au calcul des points permettant de déterminer un coefficient que nous appelons coefficient ou indice CMI : le prix de vente divisé par le nombre de points donne le coefficient CMI.
L’analyse de ces coefficients permet de suivre l’évolution des valeurs du marché immobilier de manière qualitative.
L’indice UGEB n’est pas une simple moyenne arithmétique ou une valeur médiane des prix de vente observés sur une année : il détermine année après année le rapport qualité/prix des immeubles observés et permet donc d’en déduire la réelle évolution du marché.
Analyse du marché résidentiel bruxellois en 2025 :
Après une légère baisse qui suivait la forte hausse des années COVID, le marché remonte de 3,5 % à 10 % suivant le type de biens par rapport à l’année dernière, sauf les maisons de rapport en vente publique qui accusent une légère baisse.
Les valeurs actuelles sont proches de celles de 2020, sauf pour les appartements en gré à gré qui montent de manière continue depuis 2014 (à l’exception d’une légère baisse l’année passée). Depuis 2019, la hausse des valeurs des appartements en gré à gré atteint près de 40 % ! Durant la même période, la hausse n’a été « que » de 15 % pour les maisons d’habitation.
Les indices en vente de gré à gré dépassent ceux des ventes publiques pour les trois types de bien. L’écart atteint 25 % pour les appartements et 15 % pour les immeubles de rapport alors qu’il est inférieur à 5 % pour les maisons unifamiliales.
Cet écart a fortement augmenté ces dernières années, alors qu’au début de la mise en place des ventes en ligne Biddit il avait pratiquement disparu. Nous constatons que les biens mis en vente publique sont de manière générale à nouveau de moins bonne qualité, surtout pour les maisons de rapport. Les biens retirés des ventes publiques sont de plus en plus nombreux.
La prise de conscience de l’importance du résultat des certificats PEB est de plus en plus claire, en raison du saut d’index des loyers pour les biens énergivores, des variations des conditions des prêts en fonction de ce résultat et de la prise de conscience du caractère contraignant de la réglementation à l’avenir, avec des travaux d’améliorations qui pourraient devenir obligatoires.
Cette prise de conscience influence de plus en plus les valeurs : les biens ayant un certificat PEB F ou G étant nettement dévalorisés, surtout si les travaux d’amélioration sont difficiles à réaliser ou dépendent de l’accord de tiers, comme dans les copropriétés.
Les valeurs sont montées malgré une légère hausse des taux des prêts hypothécaires. Il est probable qu’une hausse plus importante des taux entraînerait une stabilisation, voire une correction du marché.
De nombreux candidats acheteurs, en particulier les jeunes, n’ont plus les moyens d’envisager l’achat d’une maison et se rabattent sur les appartements ou quittent Bruxelles.
Le rapport complet avec les graphiques est disponible suivant le lien ci-dessous.
Rapport des années précédentes :
Société Royale de Géomètres-Experts Immobiliers
L’Union des Géomètres-Experts de Bruxelles, la première association de géomètre-expert fondée en 1876. Membres fondateur de la FIG, FEBEX et de l’UBG.
L’UGEB a de nombreuses commissions de travail actives dans tous les domaines d’activités du géomètre-expert que ce soit en topographie, expertise ou encore en évaluation immobilière.